融資成功例證：
一胎金額：24億元(30億元8成)
年利率8％
還息不還本
每月應繳金額：1600萬元(0.67％)
開辦費1％2400萬元
限公司法人
(綁約3個月)
(建地或大樓或飯店買貸,土建融不足,建商餘屋,持分買貸,2房問題)
不做工業用地,甲乙丙丁種,山坡地,銀行瑕疵,產權不清,地不能蓋,超貸,不熱市,墳墓,占用,訴訟,
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年利率8％
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每月應繳：907萬(0.67％)
開辦費1％1360萬
限公司法人
綁約三個月
手續費(24.8億-5.1億=19.7億)*6％=11820萬
建融
一胎：11.2億（14億(假設)8成）
年利率8％
還息不還本
每月應繳：747萬(0.67％)
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台北市大同區民權西路
一胎土融：30億[35億(假設建地鑑價)8.5成]
年利率8％
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每月應繳：2000萬(0.67％)
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4,建地貸款事件描述(合建委建買代原有的地主貸款地蓋不蓋)
5.土地謄本只吸一個地號謄本(因為有共同擔保)
(建地或大樓或飯店買貸,土建融不足,建商餘屋,持分買貸,2房問題,公司名下房屋貸9成)
不做工業用地,甲乙丙丁種,山坡地,銀行瑕疵,產權不清,超貸,不熱市,墳墓,占用,訴訟,第一次蓋房子,公司跳票,保護區土地
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都計內不做的山坡地
1.雲林古坑鄉風景區
2.台中市北屯區風景區
3.基隆市中正區濱海公路二段
4.文山區木柵路4段159巷
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超過10億
台中豐原
華x濟
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內容來自sina新聞
富力地產擬發債65億 前七月銷售額同比增三成
每日經濟新聞記者 尚希 發自北京
時隔一年，富力地產再次重啟新竹市新豐坪頂重劃區地圖建地年息8趴融資計劃。
富力地產日前公告稱，擬發行本金總額不超過65億元人民幣的境內公司債券，以補充營運資金、取代其部份中短期銀行貸款及優化本公司財務結構。
富力地產今年鎖定的700億銷售目標並非唾手可得，加之去年以來的大手筆購地，對於富力來說，亟需"補血"。
"用高杠桿的策略來驅動業績增長和規模擴大，在今年市場來看，有很大的風險。因為隨著償債期的到來，很多此前"拍胸脯"承諾兌付債務的房企會發現，業績下滑已削弱瞭履約的能力。"上海易居房地產研究院研究員嚴躍進在接受 《每日經濟新聞》記者采訪時表示。
銷售同比兩位數增長
富力發佈的7月份未經審核營運數據顯示，今年7月，富力地產合約銷售總金額為人民幣34.6億元，月內已出售的合約銷售總面積約為322700平方米。與去年同期相比，銷售收入和銷售面積分別上升16%和41%。截至今年前7月，富力地產總合約銷售額約為人民幣292.19億元，合約銷售總面積約2088900平方米，與去年同期相比，分別上升36%及13%。
從目前的銷售完成情況來看，前7月僅完成瞭年度目標的四成。
"此前一系列融資策略，都需要和該預期的銷售增長速度相匹配。但今年整個市場降溫力度太大，這可能會打亂富力此前融資的基本方陣。"一位不願具名的分析人士直言。
高業績目標背後的支撐是富力在去年開始的大手筆拿地。《每日經濟新聞》記者梳理後瞭解到，去年全年富力共斥資434億元購買瞭20個項目，其中包括在馬來西亞投資的逾80億元。
據瞭解，正是基於去年的大量土地儲備，富力在今年的可售貨值高達1400億元。
今年3月，申銀萬國的一份研究報告中指出，截至當時富力總共有260億元土地款尚未支付，今年需要支付的僅為140億元。公司預計今年建工開支將增長三成左右至220億元，各項稅費增長兩成至210億元。這意味著，即便不考慮新的土地收購，且按照公司指引今年僅支付所有未付土地款中的五成左右，公司全年的資本開支也已經達到570億元。
調整負債結構
高增長的代價便是高負債率。
富力地產的負債率也在2013年由84.9%攀升到瞭110.8%，這也是近五年來的最高值。
富力地產2013年業績報告中，《每日經濟新聞》記者註意到，2013年的融資成本增加瞭29%，達19.33億元。基於未償還貸款的人民幣614億元及平均利率8.1%，年內利息開支總額為人民幣33.86億元，較2012年利息開支增加瞭40%。
此外，富力於2009年10月23日發行瞭合計人民幣55億元的公司債券，該債券將在發行日起後五年後按票面值到期。這也意味著，今年富力將面臨55億元到期需償還的債券。
根據富力公告，此次擬發行債券主要是除補充營運資金外，也會用於替代部份中短期銀行貸款和優化公司財務結構。在上述分析人士看來，富力此行發債一方面是希望"以新還舊"，另一方面也是為瞭緩解大手筆拿地之後造成的高負債率。
"如今海外融資成本的攀升使得富力再次選擇瞭在境內發債。"上述分析人士表示。
"受美國加速退出QE和美元強勢的雙重疊加影響，以及近期內地多個城市樓市湧現降價潮，導致房企海外融資的難度有所加大。雖然5月以來，融資額有所增加，但融資成本明顯增加，這導致企業的資金成本負擔上漲。"中原地產首席分析師張大偉對此表示。
對此，輝立證券地產行業分析師陳耕在接受記者采訪時表示，7月份以來一些利好消息對於內房股融資起到瞭正面影響，對房企來說，發債時機的選擇則是基於本身的需求以及市場的窗口期是否到來。
對於富力選擇在今年再次重啟境內公司債券，《每日經濟新聞》記者聯系瞭富力地產，但截至記者發稿，並未獲得相關回復。
新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-08-06/08112851596.shtml
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